Ký quỹ là gì? Bạn có biết khi mua nhà, người bán và người sở hữu đều có thể hưởng lợi từ tài khoản ký quỹ? Vì vậy, hiểu được cách hoạt động của ký quỹ có thể mang lại sự an tâm cho đôi bên. Và chúng tôi sẽ giới thiệu đến bạn thuật ngữ này ngay.
1. Ký quỹ là gì?
Ký quỹ là một thuật ngữ thường dùng trong mua bán bất động sản, thuật ngữ này chỉ một thỏa thuận hợp đồng, trong đó hai bên tham gia vào một giao dịch và có thêm một bên thứ ba trung lập để nắm giữ, bảo vệ khoản tiền, và sẽ giải ngân khi giao dịch hoàn tất.
Mặc dù dịch vụ này thường đề cập đến một giao dịch bất động sản, nhưng nó cũng có thể áp dụng cho ngân hàng, cổ phiếu, mua bán và sáp nhập (M&A) cũng như bán hàng trực tuyến.
“Bên thứ ba” trong lĩnh vực ký quỹ bất động sản thường là một nhân viên ký quỹ hoặc đại lý quỹ – một luật sư, một đại lý công ty có chức danh hoặc một đại lý bất động sản.
Nói chung khái niệm này sinh ra là để bảo vệ cả người mua và người bán. Nó ngăn không cho một trong hai bên bàn giao bất cứ thứ gì sớm, đồng thời thúc đẩy giao dịch tiến đến thành công. Ví dụ với tư cách là người mua, nếu bạn đưa tiền cọc nhà trực tiếp cho người bán, bạn có nguy cơ bị người bán lừa gạt, không tuân theo đúng các quy định mua bán. Còn nếu là một người bán, bạn có nguy cơ bị người mua rút lui và có thể bị bỏ lỡ cơ hội bán nhà của bạn mà không còn cầm bất kỳ tài sản thế chấp nào từ người mua. Đây là lý do tại sao ký quỹ là chìa khóa quan trọng đảm bảo cả người mua và người bán đều được bảo vệ trong suốt hành trình mua – bán nhà.
Nói chung khi có ai đó đưa ra lời đề nghị mua nhà, người đó sẽ cần phải đưa một số tiền và làm hợp đồng một cách nghiêm túc. Một khoản tiền cọc nghiêm túc này đại diện cho đức tin tốt của người mua trong mắt người bán. Sau đó, số tiền nghiêm túc này được đặt trong quỹ, có nghĩa là nó sẽ không trực tiếp vào túi của người bán mà thay vào đó là cho bên thứ ba. Bên thứ ba này sẽ giữ cho đến khi đề nghị mua và người bán kết thúc giao dịch.
2. Các ưu – nhược điểm
2.1. Ưu điểm ký quỹ
Bảo vệ hoàn tiền: Mặc dù người mua, người bán và người cho vay đều được bảo vệ bằng ký quỹ, nhưng có thể nói người mua nhận được sự bảo vệ nhiều nhất từ quy trình này. Nếu thỏa thuận mua hàng không được thông qua vì bất kỳ lý do gì, người mua sẽ được đảm bảo rằng chủ tài khoản ký quỹ sẽ trả lại khoản tiền thanh toán nghiêm túc này của họ.
Thuế và bảo hiểm được chi trả: Việc thiết lập một tài khoản ký quỹ thế chấp đảm bảo rằng các khoản thuế tài sản và phí bảo hiểm sẽ được xử lý vì số tiền được thêm vào tài khoản sẽ tính trực tiếp vào các chi phí này. Tài khoản quỹ thế chấp cũng mang lại lợi ích cho người cho vay bằng cách đảm bảo rằng chủ nhà thanh toán các chi phí đó, vì vậy họ không phải trang trải chúng để đảm bảo rằng tài sản của họ được bảo vệ.
Quản lý thuế và các khoản thanh toán bảo hiểm dễ hơn: Bằng cách thanh toán vào tài khoản ký quỹ, chủ nhà có thể xử lý thuế và phí bảo hiểm theo các khoản thanh toán hàng tháng, dễ quản lý hơn một khoản tiền lớn hàng năm.
2.2. Nhược điểm của tài khoản ký quỹ
Có một số bất lợi khi có tài khoản quỹ cho cả người mua và chủ sở hữu nhà, bao gồm:
Các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cao hơn: Chia nhỏ thuế và phí bảo hiểm thành các khoản thanh toán hàng tháng làm cho những chi phí lớn này dễ quản lý hơn, nhưng chúng cũng làm tăng khoản thế chấp của bạn. Khi bạn thiết lập một tài khoản ký quỹ thế chấp, người cho vay của bạn sẽ lấy một phần thế chấp của bạn để trả vào đó, có nghĩa là bạn phải trả một khoản thế chấp cao hơn một chút để cân bằng sổ sách.
Ước tính không chính xác: Số tiền quỹ là một ước tính dựa trên thuế tài sản hiện hành và phí bảo hiểm. Nhưng một chủ nhà có thể phát hiện ra sự thay đổi trong những số liệu này sau khi bán nhà do sự đánh giá lại của người làm dịch vụ thế chấp. Nếu số tiền sau được ước tính thấp hơn, thì người cho vay có thể hoàn trả cho chủ nhà phần chênh lệch. Còn nếu cao hơn, chủ nhà có trách nhiệm bù đắp phần chênh lệch.
Thế chấp dao động: Thuế và phí bảo hiểm có thể thay đổi. Nếu bạn có một tài khoản ký quỹ và các chi phí này tăng lên, thì khoản thế chấp của bạn cũng vậy.
3. Cách thức hoạt động của ký quỹ
Dưới đây là hướng dẫn từng bước phân tích cách hoạt động quỹ này trong quy trình mua nhà:
Người mua đặt cọc tiền một cách nghiêm túc; Một khi chủ sở hữu bất động sản và người mua nhà tương lai đồng ý về giá mua, hợp đồng mua bán sẽ được đưa ra và người mua thực hiện thanh toán tiền một cách nghiêm túc. Cử chỉ thiện chí này cho thấy ý định của họ sẽ tuân theo hợp đồng mua tài sản. Khoản thanh toán do đại lý ký quỹ giữ trong tài khoản và sau đó được áp dụng cho khoản trả trước.
Quá trình đóng bắt đầu. Trong khi đại lý quỹ bắt đầu kết thúc giao dịch, họ cũng giúp người bán thanh toán khoản vay trong khi hỗ trợ người mua thẩm định tài sản, bao gồm yêu cầu kiểm tra nhà, phí chủ nhà và bảo hiểm chủ nhà. Tìm kiếm quyền sở hữu được thực hiện để xác minh rằng chủ nhà là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản và để xóa mọi khoản nợ chưa thanh toán, chẳng hạn như thanh toán bằng thẻ tín dụng, đối với tài sản. Sau đó, quyền sở hữu được nộp cho người cho vay hoặc tổ chức giữ khoản vay thế chấp.
Các đại lý đóng cửa xem xét tất cả các tài liệu. Tất cả các giấy tờ liên quan đến giao dịch đều được xem xét, bao gồm cả giấy tờ pháp lý và hợp đồng cho vay. Các thay đổi đối với tài liệu sẽ được thực hiện nếu cần thiết và việc đóng tài liệu đã được lên lịch.
Giao dịch đã đóng. Người bán ký chứng thư tài sản cho người mua, người ký thế chấp tài sản. Người bán được trả tiền, cùng với bất kỳ chuyên gia bất động sản nào khác có mặt trong quá trình này vì tiền công của họ, và người mua là chủ sở hữu của một ngôi nhà mới.
Giải ngân và chi phí đóng. Sau khi hoàn tất việc mua nhà, bước tiếp theo trong quy trình là thanh toán cho bất kỳ bên nào liên quan đến việc kết thúc giao dịch. Hợp đồng bảo hiểm sau đó được gửi đến người cho vay và đại lý ký quỹ.
4. Kết
Vậy thực ra bạn có nhất thiết phải ký quỹ khi mua nhà, hay bán nhà không? Câu trả lời là không. Tuy nhiên, dù cho bạn không bị bắt buộc về việc lập một tài khoản quỹ giữa các bên liên quan, nhưng việc này sẽ có lợi cho bạn, bảo vệ cho bạn tránh được những rủi ro có thể ngăn cản được. Nói chung bạn cần cân nhắc kỹ giữa những ưu điểm và nhược điểm mà hợp đồng này mang lại, và việc quyết định sẽ là ở bạn. Hy vọng qua bài viết bạn đã rõ hơn, để hiểu hơn về ký quỹ là gì, cách nó hoạt động và các ưu – nhược điểm nổi bật.
